В наше время любая недвижимость, особенно земля, является очень ценным активом, как для предпринимателя, так и для физического лица. Сделки с земельными участками и оформление документов на землю, в силу своеобразия своего предмета (земельного участка) и сложности осуществления государственной регистрации требуют особо тщательной подготовки документации. Проверка юридической чистоты и проверка ограничений и обременений (в том числе градостроительных) земельного участка необходимы для полного понимания его ценности как актива. Инвестиции должны быть экономически оправданы и юридически защищены. Любой инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость, может в любой момент стать перед угрозой потери собственности, так как действующее земельное законодательство казуистично и неполно. Поэтому сейчас особенно актуально найти специалистов, которые будут быстро и правильно сопровождать различные сделки с земельными активами, помогать в оформлении документов на землю.

Важнейшим начальным этапом при оформлении в собственность земельных активов является проверка юридической чистоты объекта, включая всю цепочку перепродаж, а также юридического лица, продающего недвижимость, с момента его регистрации до сегодняшнего дня, чтобы убедиться, что человек, подписывающий сделку, обладает необходимыми полномочиями. Необходимо тщательно проверить все документы, предоставленные Вашим контрагентом, и получить информацию из государственных органов для верификации предоставленных собственником документов. Кроме того, следует получить информацию в ФРС, ФНС, судах и правоохранительных органах, подтверждающую, что ни объект, ни его продавец не являются конфликтными.

Особое значение проверка юридического лица приобретает, если Вы покупаете не саму недвижимость, а акции (доли) юридического лица, владеющего такой недвижимостью. В этом случае нужно проверять все регистрационные документы и проводить полный аудит, чтобы после покупки не обнаружились долги, векселя, банковские гарантии или другие обременения. Наиболее часто встречающаяся проблема – отсутствие оплаты уставного капитала. Так же, при заключении сделки с объектом недвижимости владелец может предоставить не всю информацию о предыдущей цепочке продаж, утаить факт конфликта вокруг объекта или тот факт, что здание являлось залогом по кредиту, выданному собственнику.

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи земельных участков

К сделкам купли-продажи земельных участков (земли) применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. В каждом конкретном случае помимо означенных аспектов во внимание обязательно должны приниматься также вопросы налогового, валютного, лесного, водного, антимонопольного и корпоративного регулирования (требования к крупным сделкам, сделкам с заинтересованностью и к пределам компетенции органов юридических лиц), а также законодательства о природных ресурсах.

Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной по желанию сторон, так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет его недействительность. Таким образом надлежащее юридическое оформление документов на землю приобретает особое значение.



Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет и права на которые зарегистрированы в порядке, установленном ГК РФ и Законом о регистрации, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. Оборотоспособные земельные участки идентифицируются посредством кадастрового учета - описания и индивидуализации земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.



В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000 г. (дата вступления в силу ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ), то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи и оформления документов земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем, собственник земельного участка (продавец по сделке купли-продажи) вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца.

При заключении Договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых обязательно включаются в текст договора. К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, из которого следует о переходе права собственности к конкретному лицу. К правоудостоверяющим документам на землю относятся свидетельства, выдаваемые соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь же следует отметить, что правоудостоверяющие документы, выданные до 31 января 1998 г. (дата введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), признаются юридически действительными наравне с правами, записи о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.



Право собственности и иные права, а также сделки с недвижимым имуществом, предусмотренные законодательством РФ, подлежат государственной регистрации в органах юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 п. 1, ст. 164 ГК РФ). При осуществлении сделки и переходе прав на земельный участок государственной регистрации подлежат: сама сделка, совершаемая субъектами права, а также возникшее в результате право лица.

Право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права и надлежащего оформления документов. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, права на земельные участки юридически возникают, изменяются или прекращаются только после внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Процесс подготовки к заключению договора купли-продажи земельного участка является достаточно сложным и многоступенчатым. Некомпетентность и непрофессионализм в данных вопросах способны привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта недвижимости. Поэтому юридическое сопровождение сделок с земельными активами необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт.

Пренебрежение серьезностью данного вопроса способно привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта недвижимости. Юридическое сопровождение сделок с земельными активами необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт. Именно опыт помогает нашим специалистам решать самые сложные проблемы и задачи.

Позвоните нам, мы подробно проконсультируем Вас: +7 (495) 799 61 72

Вернуться на главную >>>