Оформление, регистрация права собственности на землю «под ключ»

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования и охраны земель, образованию новых и упорядочению существующих объектов, установлению границ на местности называются землеустройством. Землеустройство представляет собой процесс, в ходе которого осуществляются различные меры по эксплуатации и охране земель различного назначения.

При оформлении, изменении документов, устанавливающих право собственности на землю, проводится комплекс мероприятий по исследованию участка, и кадастровые работы являются только их частью. Также проводятся геодезические, топографические исследования, межевание земли и другие процедуры. Результатом проведения всех указанных мероприятий является составление землеустроительной документации.

Мы поможем Клиенту изготовить землеустроительную документацию для постановки на учет земельного участка.

Краткий порядок действий для постановки земельного участка на кадастровый учет таков:

1. Обращение в ДЗР (для первичной постановки на кадастровый учет даже в отношении федеральных земель)

2. ДЗР готовит кадастровую кальку (схему расположения земельного участка на кадастровой карте) со схематичным указанием границ

3. Указанная калька направляется на согласования с получением заключений согласующих организаций (список согласований для конкретного объекта свой)

4. ТУ ДЗР готовит проект распоряжения ДЗР об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровой карте и заказывает кадастровые планы территории в Управлении Роснедвижимости по Москве.

5. ДЗР выпускает указанное распоряжение

6. Землеустроительная организация готовит землеустроительную документацию в составе межевого плана/землеустроительного дела и описания границ Примечание: в состав указанных материалов входят согласования со смежными землепользователями — расписки.

7. ДЗР сдает материалы в Управление Роснедвижимости по городу Москве.

8. Управление Роснедвижимости ставит участок на кадастровый учет.

Примечание: срок постановки составляет 1 мес., приостановка на 3 мес. после приостановки опять срок 1 мес.

Формирование земельного участка необходимо в ситуациях, к примеру, когда у продавца недвижимости не были оформлены земельные отношения, или он продает не все принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на одном участке, либо участок был соответствующим образом предоставлен, но в натуре границы его не определялись.

Для первичного оформления прав собственности на землю (если земельный участок до этого не оформлялся) осуществляется формирование земельного участка, только после этого можно обращаться в регистрирующий орган с вопросом о регистрации прав на земельный участок.

Важно отметить, что это одна из самых ответственных частей оформления земельно-правовых отношений виду того, что в этот момент (момент выпуска кадастровой кальки, схемы расположения земельного участка и утверждения) определяется размер и границы земельного участка (то есть, когда можно «надуть» границы, или наоборот убрать мешающие части — улично-дорожную сеть и т. д.) Кроме того, на этом этапе определяется и устанавливается разрешенное использование земельного участка, так как земельный участок может ставиться на кадастровый учет только с определением вида разрешенного использования.

Процесс формирования земельного участка является достаточно трудоемким и требует профессионального подхода.

В процессе формирования земельных участков часто возникают серьезные проблемы, такие как:

• наличие пересечений со старыми кадастровыми номерами (с окончившимися правами) и необходимость снятия их с кадастрового учета;
• возможная необходимость прекращения прав в УФРС по Москве по старым кадастровым номерам (такое бывает, если права по истекшему договору не прекращены в УФРС ДЗР);
• наличие пересечений с границами улично — дорожной сети (у некоторых участков УДС есть кадастровые номера);
• определение разрешенного использования (если фактическое использование не соответствует разрешенному, например, участок промпредприятия попадает в границы особо — охраняемой территории, если разделяется участок и образуется один или несколько свободных земельных участков и т. д.);
• споры по границам и отказы согласовывать границы со стороны смежных землепользователей;
• наличие «чересполосицы» и необходимость «сводить» границы со смежниками;
• наличие «вклинивания» и необходимость изменять границы, чтобы снять это необходимость разделения/выделения территории под объектами, находящимися в собственность третьих лиц;
• часто встречающиеся ошибки в данных Государственного кадастра недвижимости, появившиеся ввиду неправильной и некорректной передачи информационной электронной базы Государственного кадастра недвижимости от ДЗР к Управлению Роснедвижимости по г. Москве, и последующих внесений изменений от ДЗР, что делает необходимой строгую проверку данных при начале формирования, утверждения границ земельного участка;
• часто меняющие требования к подаваемой документации у Управления Роснедвижимости по г. Москве;
• наличие конфликта между ДЗР и Управлением Роснедвижимости по г. Москве (вопросы могут просто «повисать намертво»из-за разных официальных позиций ДЗР и Управления Роснедвижимости по Москве);
• необходимость строгого соответствия землеустроительной документации и распоряжения ДЗР требованиям Управления Роснедвижимости по городу Москве и Кадастровой палаты по городу Москве ввиду того, что даже одна небольшая ошибка в координатах в землеустроительном деле влечет со стороны Управления Роснедвижимости по г. Москве приостановку на 3 мес. и возобновляет срок в 1 мес. после подачи исправленных данных;
• подбор и создание оснований для раздела земельных участков.

По общему правилу, установленному ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на объект недвижимости к новому правообладателю недвижимости переходят и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, у обладателя прав на недвижимость возникает право требовать оформления земельных правоотношений. При этом согласно п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

До принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, и постановка его на кадастровый учет в г. Москве осуществлялись фактически в безальтернативном порядке. Согласно указанному порядку с соответствующими заявлениями необходимо было обращаться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР г. Москвы) (его территориальные управления).

Принятие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также введение в действие главы 1.1. Земельного кодекса РФ существенно упростило процедуру формирования земельных участков и, как следствие, оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимости, в том числе в городе Москве.

После вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» собственники объектов недвижимости по-прежнему могут обращаться в ДЗР г. Москвы и поручать ему формирование участков, занятого такими объектами. Однако в данном случае границы, в которых следует формировать участок, кадастровым инженерам будет указывать именно Департамент и не всегда они, будут устраивать собственника недвижимости.

В процессе согласования местоположения границ образуемого земельного участка смежные землепользователи, в том числе в лице уполномоченного органа власти г. Москвы — ДЗР г. Москвы и его территориальных управлений, вправе согласиться с предлагаемым местоположением границ или представить обоснованный отказ в таком согласовании. Согласование или отказ в согласовании местоположения границ участка отражаются в акте согласования местоположения границ.

В случае отказа одного из смежных землепользователей образуемого участка в согласовании местоположения границ, эти границы могут быть установлены в судебном порядке. Суд будет решать, насколько обоснован отказ смежного землепользователя, в том числе в лице уполномоченного органа власти г. Москвы, в согласовании местоположения границ образуемого участка. Как показывает практика, согласовывать местоположение границ земельных участков с уполномоченным органом власти г. Москвы — ДЗР г. Москвы и его территориальными органами гораздо проще именно в судебном порядке.

После согласования местоположения границ образуемый земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет.

Правовая группа КВПартнерс обеспечивает организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению процедуры формирования земельных участков в г. Москве, согласования местоположения границ земельных участков, а также последующей постановки сформированных земельных участков на государственный кадастровый учет.

Высококвалифицированные и опытные специалисты позволяют гарантировать высокое качество оказываемых услуг.